AKTUELL

Presse Clipping

Die Grundbesitzbewertung hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in dem zur Erbschaft- und Schenkungsteuer ergangenen Beschluss vom 7. November 2006 - 1 BvL 10/02 - in umfassender Weise als verfassungswidrig beanstandet. Es hat insbesondere festgestellt, dass die Grundbesitzwerte für bebaute Grundstücke zwischen weniger als 20 v.H. und über 100 v.H. des gemeinen Werts liegen und somit eine so große Streubreite aufweisen, dass der Bewertung Zufälliges und Willkürliches anhaftet, ohne dass dies als Folge einer zulässigen Typisierung verfassungsrechtlich hinnehmbar ist.

Durch Art. 2 des Erbschaftsteuerreformgesetzes (ErbStRG) wurde ein neuer Sechster Abschnitt in die Besonderen Bewertungsvorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) eingefügt. Diese Bewertungsvorschriften gelten nur für die Erbschaftsteuer.

Die neuen Regelungen sind am 1. Januar 2009 in Kraft getreten.

Zwar wurden dadurch unterschiedliche Wohneigentumsobjekte von der Erbschaftssteuer befreit, dennoch wir es weiterhin noch tausende von Fällen geben, bei denen die Finanzämter vereinfachte Grundbesitzbewertungen nach den neuen Regelungen im Bewertungsgesetz durchführen müssen. So ist z. B. das Erbe an einem Mehrfamilienwohnhaus, anders als das selbst genutzte Wohneigentum, nicht von der Steuer befreit.

Aufgrund der im neuen Bewertungsgesetz geregelten Bewertungsverfahren ist es zwangsläufig, dass die ermittelten Werte in besonders gelagerten Fällen über den tatsächlichen Wert eines Grundstücks hinausgehen. Damit die vereinfachte Grundbesitzbewertung für den Steuerpflichtigen nicht zum Nachteil wird, kann er mittels eines Gutachtens nach dem neuen § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert.

Wir beraten Sie gerne über Ihre Möglichkeiten.

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesministerium der Finanzen aufgefordert, einem Revisionsverfahren zur Grunderwerbsteuer beizutreten, in dem die Verfassungsmäßigkeit der Grundbesitzbewertung zu prüfen ist.

Die wurde vor dem Hintergrund veranlasst um zu prüfen, inwieweit für den Erwerb der gesamten Anteile an einer Kapitalgesellschaft mit Grundbesitz Grunderwerbsteuer festzusetzen ist. Im Allgemeinen bemisst sich die Grunderwerbsteuer u.a. bei steuerpflichtigen Anteilsvereinigungen und -erwerben nicht nach dem Wert der Gegenleistung (Regelbemessungsgrundlage); vielmehr werden für diese Fälle die vom Finanzamt gesondert festzustellenden (vor dem 1. Januar 2009 auch für die Erbschaftsteuer maßgeblichen) Grundbesitzwerte nach §§ 138 ff. des Bewertungsgesetzes als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen.

Eine fundierte Verkehrswertermittlung hilft Ihnen den marktkonformen Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt darzulegen und somit die tatsächliche Grunderwerbsteuer zu leisten.

Kauft ein Erwerber ein Grundstück, das bei Vertragsabschluss bereits erschlossen ist, und enthält der Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz, gehört auch der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne entscheidend sei, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs gemacht haben. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits tatsächlich erschlossen, kann Gegenstand eines solchen Vertrages nur das erschlossene Grundstück sein. In diesem Fall gehören die im Kaufvertrag ausgewiesenen Kosten für die Erschließung grundsätzlich zur Gegenleistung.

In den vergangenen zehn Jahren sind die Preise für Reihenmittelhäuser, entsprechend der Auswertung von Immobilienbewertungen stabil geblieben. Rund 200 T€ kostet ein Objekt damals wie heute.

In Städten über 100000 Einwohner haben sich die Preise für Reihenhäuser bereits um knapp 1 % verteuert. In Städten > 100TEw sind die Teuerungsraten noch stärker zu verzeichnen. So sind die Verkehrswerte in München am extremsten, im Vergleich zu anderen Großstädten.

 Insgesamt wird das klassische Reihenmittelhaus bei Käufern immer beliebter. So sind einerseits die Zinsen nach wie vor günstig, andererseits das Häuserangebot breit. In den Vororten der Großstädte macht sich eben der Generationenwechsel bemerkbar. Als Lebensabschnittsimmobilie und Einstieg ins Eigenheim ist das Reihenmittelhaus für junge Familien sehr attraktiv.

Innerhalb einer marktgerechten Immobilienbewertung können Preisschwankungen erkannt werden. So schwanken die Verkehrswerte für ein Mittelhaus, rd. 100m² Wfl. in Regensburg zwischen 200T€ und 280T€.

Die Preise für Rendite-Immobilien (i.d.Z. Wohnhäuser zur Kapitalanlage, Bj. >1949) sind in den vergangenen zehn Jahren um rund 18 % gesunken. Das ergibt ein Vergleich der Kaufpreismultiplikatoren von 40 Großstädten. Zahlte man 1996 im Durchschnitt das 14,5-fache der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete, muss dafür heute nur noch das 11,8-fache bezahlt werden. Statistisch entspricht dies rund 2% Rückgang jährlich.

Ein verstärkter Trend von ausländischen Investoren in Mehrfamilienhäuser ist dabei zu verzeichnen. Deutsche Anleger hingegen, halten sich dennoch zurück. Eventuelle Gründe könnten die anstehenden Reformen in der Unternehmens- und Erbschaftssteuer sein.

Dabei sind die Renditeaussichten attraktiv: Für Anleger mit einer gesicherten Finanzierung spricht die Marktlage zurzeit für ein Engagement in Rendite-Immobilien. Die für eine Immobilie wichtigen Faktoren - niedrige Einstandskosten und gute Vermietbarkeit -  stellen sich in vielen deutschen Großstädten positiv dar.

In den vergangenen 10 Jahren sind in Deutschland die Mieten für Büroimmobilien um rund 13 % gesunken, wie sich aus einem Durchschnittsvergleich von 40 Städten im Zeitraum von 1996-2006 ergab. Selbst der stark gestiegene Büroflächenumsatz im letzten Jahr, der sich auch in vielen Großstädten fortsetzt, schlägt sich in preislicher Hinsicht nicht bundesweit durch.

Als Trend lassen sich jedoch anziehende Mieten im Spitzensegment und erhöhte Flächenumsätze deuten. Der Überhang moderner Büroflächen, der sich wegen der starken Neubautätigkeit in den letzten Jahren aufgebaut hat, verringert sich hingegen in den meisten Metropolen deutlich.

Mieter müssen Mieterhöhungen auch dann akzeptieren, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss gleich geblieben ist.

In einem Grundsatzurteil untermauerten die Bundesrichter in Karlsruhe die Bedeutung ortsübliche Vergleichsmiete auch bei niedrigen Mieten. Die Vergleichsmieten, die in Mietspiegeln zusammengefasst sind, dienen Vermietern als Orientierungsgröße und Basis für Mietanpassungen.
Dem Bundesgerichtshof zufolge muss der Mieter der geplanten Mieterhöhung zustimmen. Ob sich die Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss verändert hat oder nicht, sei für Mieterhöhungen unerheblich. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Eine Ausnahme gelte für Mieter, deren Vertrag einen Eintrag enthält, nach dem Mieterhöhungen von vornherein ausgeschlossen werden (Az. VIII ZR 303/06).

vgl. http://www.focus.de/immobilien/mieten/mieten_aid_64017.html

Der Vermieter darf von seinem Mieter nicht fordern, dass Schönheitsrenovierungen von der „bisherigen Ausführungsart“ nur dann abweichen dürfen, wenn der Vermieter dem zustimmt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 199/06).

Eine solche Regel habe zur Folge, dass die gesamte Renovierungsklausel null und nichtig ist. Der Mieter muss in diesem Fall also nichts in der Wohnung erledigen.

Auf dem Markt für Solarwärme kündigt sich eine drastische Senkung der Förderung an. Darauf weist die überregional tätige Firma Solar Now aus dem hessischem Bad Sooden-Allendorf hin.
Die Fördersätze im BaFa Förderprogramm wurden bereits von € 135,- pro Quadratmeter Kollektorfläche im Jahre 2005 mehrfach verringert auf derzeit € 70,-, also auf fast die Hälfte in nur zwei Jahren! Es erscheint plausibel, dass sich das für diesen Sommer angekündigte Solarwärmegesetz aller Voraussicht nach am Modell der bereits seit 2004 gesetzlich geregelten Solarstrom-Förderung orientieren wird. Zu Deutsch: Je später man sich für eine Solaranlage entscheidet, desto weniger Geld gibt´s als Zuschuß.

Wenn es um den Kauf selbst zu nutzender Immobilien geht, gehören Singles und Senioren zu den anspruchsvollsten Interessenten. Zu diesem Ergebnis kommt die "Immobilien-Trendstudie" von Planet Home, einer Tochter der HypoVereinsbank. Für 80 Prozent der Alleinstehenden ist demnach die Nähe einer stark befahrenen Straße ein Ausschlusskriterium für den Kauf und auch hoher Sanierungsbedarf treibt sie in die Flucht. Bei den Senioren hingegen lassen sich neun von zehn Interessenten durch schlechte Einkaufsmöglichkeiten und eine fehlende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel abschrecken.

Die Menschen leben wieder lieber in der Stadt als im Umland. Jahrzehntelang wanderten viele Bewohner aus den Städten in die nahe gelegenen Umlandbereiche ab. Zu den so genannten "Stadtflüchtern" zählten vor allem junge Familien. Jetzt werden städtische Wohnbereiche von vielen wieder als attraktiv entdeckt. Denn die Kosten des Wohnens im Umland werden zunehmend bewusster wahrgenommen und beispielsweise das Zweitauto den Wohnkosten in der Stadt gegenübergestellt.

Vor allem die Attraktivität der Stadt und des innenstadtnahen Bereichs wurde bei Bewohnerbefragungen als Grund für den Wunsch zum wohnen in der Stadt genannt. Besonders gefragt sind Grünflächen in der Wohnumgebung, wenig Lärm, gute Parkmöglichkeiten, ein großes Angebot an Geschäften, die gute ärztliche Versorgung und ein vielfältiges Angebot für Kinder.

Weniger als zehn Prozent der vom Difu (Deutsches Institut für Urbanistik) befragten Bewohner in München und Leipzig würden lieber im Umland wohnen. Dabei zieht es zunehmend die (gehobene) Mittelschicht in die Stadt. Dazu kommen junge Ein- und Zwei-Personen Haushalte, Familien und Senioren. Denn gerade letztere schätzen die kulturellen Attraktivitäten  sowie die kurzen Wege um viel zu erleben.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Ungleichbehandlung von Immobilien- und Geldvermögen bei der Erbschaftssteuer als nicht verfassungskonform gekippt und den Gesetzgeber aufgefordert, spätestens mit Wirkung ab 1. Januar 2009 neue verfassungskonforme Regelungen für die Wertermittlung bei der Erbschaftssteuer zu treffen. Prinzipiell erwartet das Gericht, dass für unterschiedliche Arten von vererbtem oder verschenktem Vermögen vergleichbare Maßstäbe angewendet werden müssen. Die bisherige Wertermittlung sei zu uneinheitlich und zu willkürlich.

Die Vererbung von Wohnobjekten wird vermutlich auch zukünftig nicht mit Erbschaftssteuer belastet sein.

Zwar haben die Verfassungsrichter in ihrem Urteil betont, dass Immobilienvermögen grundsätzlich nicht anders bewertet werden darf als zum Beispiel Barvermögen. Allerdings kann in einem zweiten Schritt, d.h. nach erfolgter Bewertung die mögliche Besteuerung zum Beispiel durch Freibeträge deutlich gemildert oder ggf. sogar vermieden werden. Die Bundesregierung ist aufgefordert bis Ende 2008 ein Gesetz zur Erbschaftssteuer verabschieden, das den Vorgaben der entspricht.

Wertminderung von Erbbaurecht in der Zwangsversteigerung häufig falsch angesetzt

Im Jahr 2005 gab es in Deutschland rund 93.000 Zwangsversteigerungsverfahren. Hierzu zählen zunehmend auch Erbbaurechte.

Die Bekanntmachung der Zwangsversteigerungstermine durch das zuständige Amtsgericht enthält immer auch den vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswert, der in der Regel von einem Sachverständigen ermittelt wird. Die Besonderheit in der Zwangsversteigerung liegt darin, dass in dem angegebenen Verkehrswert keine Wertminderungen durch gegebenenfalls bestehende dingliche Belastungen des Versteigerungsobjekts berücksichtigt sind.

Den Bietinteressenten werden erst beim Versteigerungstermin die gesetzlichen bzw. abweichend vereinbarten Versteigerungsbedingungen mitgeteilt. Hierzu zählt auch, welche der vorhandenen Belastungen der Ersteher mit dem Zuschlag tatsächlich übernehmen muss. Der Bieter darf sein Bargebot deshalb nicht nur an dem festgesetzten Verkehrswert des unbelasteten Objekts ausrichten, sondern er muss als Abzug an dem festgesetzten Verkehrswert auch einkalkulieren, welche Wertminderungen die nach den konkreten Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Belastungen auslösen.

Mit der Begründung eines Erbbaurechts nach der Erbbaurechtsverordnung gestattet der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten, abweichend von den §§ 93, 94 BGB, über die vereinbarte Erbbauzeit auf dem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu haben. Bei einem Erbbaurecht bleibt der Grundstückseigentümer für die gesamte Laufzeit Eigentümer seines Grundstücks.

Die Erbbauzinsreallast und die Vormerkung sind nicht Bestandteile, sondern rechtliche Belastungen des Erbbaurechts. Sie dürfen deshalb in der Verkehrswertermittlung für die Zwangsversteigerung entsprechend den vorausgegangenen Ausführungen nicht wertmindernd berücksichtigt werden. Das Erbbaurecht ist in der Versteigerung nur mit seinem verdinglichten Vertragsinhalt beschlagnahm und geht zunächst auch nur so auf den Ersteher über.

Vgl. http://www.sprengnetter-online.de/docpdf/presse/erbbaurechtiz2.pdf

Einfamilienhäuser sind in München am teuersten

Einfamilienhäuser sind das stabilste Segment auf dem Immobilienmarkt. Es reagiert weniger stark als Wohnungseigentum in großen Etagenwohnungen auf Marktschwankungen. Die teuersten Eigenheime sind in München zu finden. Im Allgemeinen ist jedoch der Preisverlauf in Großstädten und Kleinstädten ähnlich.

Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser in der Bundesrepublik sind seit den neunziger Jahren rückläufig. Bei der Entwicklung gibt es keine Unterschiede zwischen Eigenheime mit einfachem, mittlerem und hohem Wohnwert Zwar sind die Prognosen für die zukünftige Preisentwicklung von dem heutigem Standpunkt aus schwierig, dennoch zeigen aktuelle Trends eine positive Tendenz auf, so dass von einer zukünftigen Stabilisierung ausgegangen werden kann. Das niedrige Preisniveau von Immobilien sowie der niedrige Finanzierungszins bieten die besten Voraussetzungen für den Kauf von Einfamilienhäusern.

Änderung des BauGB zum 01.Januar 2007

Das am 15. Dezember 2006 durch den Bundesrat beschlossene Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte tritt zum 01. Januar 2007 in Kraft.

Darin wurde vereinbart, dass das Bau- und Planungsrecht zur Stärkung der Innenentwicklung und zur Beschleunigung wichtiger Bauvorhaben (insbesondere im Bereich Arbeitsplätze, Wohnbedarf und Infrastruktur) vereinfacht und beschleunigt werden soll. Ein Weiteres Ziel ist dabei, die weitere Reduzierung der Flächeninsanspruchnahme.

Hierzu wurden u.a. folgende Ergänzungen des BauGB vorgenommen; nachfolgend sind die Kernpunkte genannt

• Beschleunigtes Verfahren für Bebauungspläne in der Innenentwicklung
• Die Praktikabilität des Vorhaben- und Erschließungsplans wird zur zügigen Durchführung vorhabenbezogener Bebauungspläne gesichert.
• Die Bestandskraft der Bauleitpläne wird insbesondere durch Verkürzung der Fristen für die Geltendmachung von Fehlern und für Normenkontrollanträge unterstützt.
• Der Abschluss von Sanierungsverfahren wird durch vereinfachte Abrechnungsregeln und Beschlüsse der Gemeinden über die Dauer der Verfahren unterstützt.

• Landesrechtliche Regelungen zu private Initiativen werden bundesrechtlich abgesichert, wenn diese einen Beitrag zur städtebaulichen Verbesserung von Stadtquartieren in funktionaler und gestalterischer Hinsicht leisten.

vgl. http://www.wertermittlungsforum.de/

Hohe Preisabschläge, wenn die Lage oder Objekt nicht stimmen

Private Hausbesitzer haben oft unrealistische Vorstellungen von der Werthaltigkeit ihres Eigentums. Auf dem Sektor der gewerblichen Objekte ist es seit langem selbstverständlich, Bewertungen zukunfts- und ertragsorientiert durchzuführen. Einfamilienhäuser werden dagegen immer noch rückwärtsgewandt - kosten- statt wertorientiert - betrachtet. Die Rückwärtsgewandten ermitteln die Werte ihrer Wohnimmobilien anhand der getätigten Investitionen.

Die neueste Immobilienmarktstudie basiert auf mehr als 4400 realisierten Kaufpreisen der Jahre 2002 bis 2005. Sie zeigen, dass die Preise für Einfamilienhäuser vor allem vom örtlichen Bodenwertniveau und dem Substanzwert der Immobilie abhängen. Das Bodenwertniveau steht dabei vor allem als Synonym für die örtliche Wirtschaftskraft. Der Substanzwert dient dagegen als Maßstab für das finanzielle Gesamtvolumen des Kaufvorgangs. Er entspricht rechnerisch dem aufzuwendenden Betrag, wollte man das unbebaute Grundstück erwerben und das Gebäude inklusive der Außenanlagen in seinem altersgemäßen Zustand errichten lassen. Die Nachbewertungen der 4400 verkauften Objekte wurden von 21 Gutachterausschüssen unter Verwendung der vom Bundesbauministerium herausgegebenen Herstellungskosten für Wohngebäude durchgeführt.

Bei diesen Nachbewertungen wird eine nüchterne Einschätzung der architektonischen Qualität der Objekte vorgenommen. Individuelle Besonderheiten oder Stilblüten, denen von Käufern üblicherweise keine Werterhöhungen beigemessen werden, bleiben unberücksichtigt. Die Immobilien werden in diesem Verfahren mit Blick rein auf ihre nachhaltige Verwendbarkeit bewertet; die ehemals tatsächlich angefallenen Kosten spielen dabei eine untergeordnete Rolle.

Die Untersuchung zeigt, daß kleine Eigenheime in teuren Lagen meist über ihrem Substanzwert gehandelt werden. Große Gebäude in Randlagen dagegen gehen in Deutschland nur zu deutlichen Abschlägen über den Tisch.

Diese Zusammenhänge bei gebrauchten Einfamilienhäusern können  auch für andere Teilmärkte nachweisen werden. So ist es bei Mehrfamilienhäusern erwartungsgemäß  noch offensichtlicher, dass Renditeerwartungen der Kaufinteressenten die Marktpreise steuern.

vgl. FAZ vom 29.09.2006

Über 70% der Ehescheidungen erfolgen nach Ablauf des Trennungsjahres einvernehmlich. Das ist vernünftig, denn die einvernehmliche Regelung der Scheidungsfolgen spart nicht nur viel Zeit und Geld. Sie vermeidet auch gegenseitige emotionale Verletzungen. Eine solche einvernehmliche Scheidung setzt einen vollstreckbaren Schuldtitel über Kinder- und Ehegattenunterhalt sowie die Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung und am Hausrat voraus. Einen Schuldtitel können die scheidungswilligen Ehegatten am besten durch die einvernehmliche Regelung der Scheidungsfolgen in einem Notarvertrag herbeiführen.

Zentraler Gegenstand von Scheidungsfolgenvereinbarungen in der notariellen Praxis ist darüber hinaus die Auseinandersetzung des Vermögens, vor allem der Immobilien und des Hausrates. Dabei sollte die Immobilie immer fachkundig bewertet werden. Gutachten des Sachverständigenbüro Gauglitz, werden bei Notaren ohne Beanstandung anerkannt. Diese werden bei Beurkundungen von Scheidungsvereinbarungen vorgelegt.

Im Gegensatz zum Rechtsanwalt berät der Notar bei der Gestaltung einer solcher Scheidungsfolgenvereinbarung nicht nur einseitig einen Ehegatten, sondern unabhängig und unparteilich beide Vertragsparteien. Unparteilichkeit führt erstaunlich oft zur Deeskalation und Konzentration auf die Sache.

Die Bedeutung der notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung wird durch die vom Bundesministerium der Justiz geplante Neuordnung des Scheidungsverfahrens weiter unterstrichen. Künftig sollen scheidungswillige Ehegatten ohne gemeinsame Kinder das vereinfachte Scheidungsverfahren durch übereinstimmende, notariell beurkundete Erklärung wählen können. Voraussetzung ist eine Einigung über den Ehegattenunterhalt sowie über Hausrat und Ehewohnung.